老杨被群殴之后，忍痛再论南京楼市！
意料之中，老杨被群殴了。
被群殴了，还是有点不服气，再续一篇如下，哈。
事情是这样的……
老杨研究的重点是全国大势，所以很少单独撰文分析某个城市（分答或微博问答的短评不算）。记忆中，过去两年，也只专门写文章分析过深圳、上海、北京、杭州、苏州、长沙、合肥、环京等。
近期，很多网友呼请老杨写篇专门分析南京的文章。其实，南京的文章很难写，这个地方政府在过去十几年的历史上，喜欢行政管制楼市，所以容易造成市场扭曲。
另外，南京地理区位优势明显，对于周围城市与乡镇居民的吸引力很强，比如被戏称徽京，在安徽人民心中的地位甚高，苏北更如此。所以每次房地产短周期的繁荣期，外围的大量投资投机需求涌入南京，导致价格波幅较大且异常。
因此，老杨也不愿花心思写这个城市。但近日，七八个省会城市又出新政，又有些网友提及南京，希望我写篇文章，专门分析一下当前的南京楼市。
上周日，在家有空，在微博上戏说，如果下面这条微博评论或点赞数超500，就开始写。结果还真的达标了！唉，群众的呼声太强烈了。只能硬着头皮写了。
写这种文章，很费心思和时间，因为老杨分析楼市，第一要思考一个逻辑框架，第二个要找数据。只有数据和逻辑关系顺溜、相互支撑，才能写得出来一篇有深度的文章。否则，还不如随手、随口在微博上发张图、发144个字，多省心省事呀。
但这次也只能硬着头皮写了！ 周日下午开始，吭哧吭哧了几个小时，直到晚十点仓促写好，其中还有很多语病，以及没有细究的误判（比如在链家上看到金地自在城在雨花区，就误认为是传统市区，其实是郊区）。可点看周日写的文章：南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！
作为二线中的重要城市，以及本轮地产牛市中热门城市，南京房地产界可谓卧虎藏龙，高手云集。老杨拙作一发出来，就被众高手一顿狂揙，就差小裤头没被扯掉。
几位南京大神的观点摘要，老杨略作回应。
杨复：孟教授，为老杨卖力的敲出这么多字而送来安慰，老杨多谢了。同时，列了三点反对老杨。更重要的截了一张微信图：全是南京新盘被抢的新闻！哇，南京楼市还是这么热，吓死本宝宝了。
杨复：阳光先生，指出了我选样本小区的不足之处。讲得在理。我认错。包括金地自在城不在传统市区，我也认错。
杨复：友林先生，首先指出老杨对杭州和无锡的误判，以反衬他的正确预测。好厉害的样子。
今年2月，我确实写过一篇文章（可点看）：揭秘16城真实房价"行军路线图"！一文中，列举了16个城市。当前回顾，无锡杭州的预测确实有失误，但在这16个城当中，我对多数城市的预测都挺靠谱的呀，不可能16个城市百分百命中吧，我真没这种水平！命中率达八成，我就很满足了。
关于数据分析这档事，这里不展开分析了，老杨在数据分析方面的水平，还是很有信心的。国内能超过咱的，不知有哪几位。
友林先说：“南京的确出现上涨乏力的事态，但想跌，其实也很难。 现在就看买卖双方谁先忍不住，谁先改变预期。如果都不改变，无外力的情况下，南京就是高位横盘，等待引爆点。所以，南京接下合适会下跌，要看政府，而不是靠个人去根据几个数字就能预测到的。”
我文章中说得很清楚，南京二手房价格已经开始微跌了。这里进一步明确预测：未来一年左右，南京二手房价将持续下跌，一年半之后，很多房子的成交价将比当前下跌15%左右。
老杨在预测房价方面，从不含糊，关于逻辑，不是几组数据所能解释的，是有一套体系，名叫：房地产短周期理论。
杨复：城南科学家先生，说了很多观点，我不反对，但好像也没什么意思。关于红色预警，我已在前文中分析过了，去年11月底对南京发布红色预警，其后二手房价格总体微涨4%左右，对于投资者来说，没有任何意义，如果你在我发布红警之后，仍然投资了南京的二手房，明年此时，你将悔断肠！这就是红警的价值。确存一点偏差，但我不认为对南京的红警已经输了。
杨复：土博士好。关于样本的选取，提了很好的建议，老杨精力有限，只以成交量为标准，选了两个郊区大盘，确实存在问题。后面为补充几个样本小区。
但是，从统计学上讲，样本越多越高，但人的精力是有限的。
你们对于南京各板块、小区的熟悉程度，远超老杨，但具体到某某小区，你们又明显赶不上这个小区周边的房产中介人员。老杨比你们更懂房地产宏观政策与全国大势，但老杨宏观经济、金融的知识素养，又远赶不上李迅雷、高善文。
这种事情，无止境，无穷尽。小区样本的选择，并非研判市场的关健，即便我一个样本都不选，也并不影响我的逻辑思维。
我在 南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！一文中，已通过安居客的一张房价走势图，对南京的二手房价总体走势，做了分析，各位南京大神并无反对呀。
多个南京大V文章中，只看到捏小猪这篇，写得俺心里暖融融滴。人都有劣根性，别人批你，就不高兴；别人夸你，心里美了。老杨也如此。
关键是，老杨对小猪同学后半段，也即“南京当前的市场”这段，分析方式、逻辑能力，思维过程，水平不错噢。有数据、 37 35382 37 13309 0 0 6440 0 0:00:05 0:00:02 0:00:03 6438总结、有预测、有实操建议。字虽然不多，但精要的概括的过去一年南京楼市的主要特征。
大家都是聪明人，用自己的眼睛看看，比较一下；用自己的脑袋想想，如何识别市场类专家的水平。
知错就改，补充四个样本小区
南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！一文中样本只有两个，且在郊区，多位南京专家指正。老杨知错就改，在市区的四个区域，补充四个样本如下（含老破学区房、次新房等）。需要说明的是，老杨只会选择交易量大的小区，否则没有研究价值。
1､天津新村
市中心的老破小区，成交量大的不好找，再说老杨也不熟，看到天津小区成交量较多，只是没法按单一户型进行比较，凑合用吧。
今年二季度，成交4套，均价3万5。
去年12月，成交两套，均价3万3。
两个时点相比较，涨幅只有6%！
2､世茂外滩新城
今年3月以来，成交3套，均价3万4。
去年11月底至今年2月，成交三套，均价3万3。
两个时点相比较，下跌3%！
3､王府园小区
这个小区成交量很大，可以单独拉出二房。
今年9月，成交3套，均价3万4。
去年8月9月，成交3套，均价3万2。
两个时点相比较，涨幅只有6%！
4､拉德芳斯
去年9月以来，成交5套，考虑楼层差异，则价格基本没变化！
通过观察市区四个区域的四个样本小区，结果发现：近期二手房成交价，相比去年12月前后，两个小区小涨6%左右，一个小区持平，一个区微跌。
上述有些专家说某某小区今年房价涨了三成、五成等等，老杨没你们那么熟悉南京板块与小区，但你们可以像老杨一样拉出链家真实的成交数据出来，而且所选小区成交量要大，如果只有一套、两套房价涨上去了，没有参考价值！拿挂牌价说事，就更没意义了！
另外，再提示一条，上述有南京专家，提到一些板块或小区，当前房价同比去年8月或9月，上涨了多少多少；或者当前房价，相比去年调控时，涨了多少多少。老杨一概不认帐！老杨比较的时间段是：近期（需要有几套）成交均价，相比去年11月30日发布红色预警之后（比如12月）！
为什么没有人反驳老杨最重要观点？
补充完样本，再来说一个事：
样本选择、数据整理，难免有疏漏，因为这事无穷尽，大体上能说明楼市状况，就可以了。最关键的是逻辑、研判、结论。
然而，让老杨有点失望的是：我在 南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！一文，最重要的预测性、结论性观点（如下四条），却没有一位南京大神站出来直接反驳！
这四条对于市场参与者、实操者的价值非常大！你们为什么就不讨论、争议、反对呢？我希望本文明确提醒之后，接下来会有大神们，站出来反击这四条。欢迎争论，不辩不明。
2017南京购房者面对的四种诱惑与陷阱
1､在限价的前期阶段（去年常见），开发商有很多空子可钻。看似有些新盘价格低于市场价三四成，但如果剔除额外付出的喝茶费或捆绑车库或装修费等，可能仅比市场价低一成或二成。而这样的划算空间，在房价下跌之后，可能会被抹掉，甚至跌破你的实际购买价。
2､或者经过多次摇号中奖，或者求爷爷告奶奶的托到了关系，但你所花费的精神煎熬，你所欠下的人情债，成为无法量化的隐性成本。
3､开发商都不傻，被政府硬性压低售价之后，很可能出现程度不一的“减配”现象，降低建筑质量与配套设施标准。尤其是那些高价地项目，很可能赚不到钱，而近两年业界流行跟投，具体项目盈亏与操盘者切身利益密切相关，大概率会压缩各种成本。而这些问题，只有到交房之后，甚至入住几年之后，你才会有切身感受。
4､多次参加新盘摇号，总摇不中，等不及了，忍不住了，误以为南京市场总体仍是高烧，以为二手房同样也应有些投资价值吧，于是退而求其次，买市场价的二手房。或者喜滋滋的买到只有七成去化率的新盘（比如京奥港未来墅），却不知它已不存在“差价”。2018年，等爹吧。
最后，我想再次强调一下，我对楼市与房价的研判（包括全国与其他重点城市），从不含糊。如果一个市场分析师，只会观察现状，不会预测未来，那对于实操者的价值，并不大。因为科学而合理的交易决策（尤其是非自住），应该建立在对未来市场走势的预测之上。
我对南京房价的预测：未来一年至一年半、南京二手房价将持续下跌，一年半之后，多数二手房的成交价将比当前下跌15%左右。另外，当二手房价下跌之后，当前部分看似划算的新房，也渐渐失去价格优势；一年半之后，部分新房价格也会低于当前。
老杨坚信：从2016年11月30日老杨对南京发布红色预警之后至今年8月，这期间购买二手房（或者市场价买新房）的人，一年半之后，多数都会被套（即低于买入价）。
持不同观点的的南京大神位，欢迎撰文批评，并且写出你对一年或一年半后南京房价的具体判断。另外，持不同观点的普通网友们，欢迎在本文下面留言。一年半后，我们故地重游，再来验货，好么？
老杨不怕犯错，就怕你们没胆做出明确预测！
不觉写至凌晨，老眼昏花。不管老杨的水平有多水，就凭对房地产研究这么痴迷、这么投入、这么热心的无私分享，不点个赞，打个赏，留个言，你好意思离开嘛？
嘿嘿，爱你们， 么么哒……
阅读背景文章：南京楼市，美女与魔鬼的双面镜！
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